koopprijs zal moeilijk aan te tonen zijn. Bij twijfel zal altijd de lagere waarde, bijv. door een rechter in geval van een geschil, worden vastgesteld. Vervaldatums: Terwijl de koopprijs bij de overeenkomst tot koop direct met de overdracht van de zaak (voor zover deze zonder gebreken is) betaalbaar is, is het arbeidsloon, los van of dit al dan niet is overeengekomen, pas opeisbaar bij aanvaarding. De aannemer moet dit dus voorfinancieren. Zijn er relevante gebreken waardoor aanvaarding wordt geweigerd, dan moet de aannemer mogelijk langere tijd op zijn geld wachten. In ruil daarvoor biedt de wet bij de overeenkomst tot aanneming conservatoire maatregelen, zoals het recht op voorschotbetalingen van een bepaalde omvang, zekerheidsstellingen ten aanzien van de realisatie van het (hand)werk of de bouwhypotheek. Dergelijke rechten zijn er niet bij een overeenkomst tot koop. Rechten met betrekking tot gebreken: Bij de overeenkomst tot koop heeft de koper slechts recht op herstel of nalevering van de gekochte goederen, voor zover ze een gebrek vertonen. Bij de overeenkomst tot aanneming kan de besteller echter kiezen tussen nieuwe vervaardiging of herstel en schadevergoeding, waarbij dan zelfs een voorschot van de aannemer kan worden geëist wanneer deze het herstel niet uitvoert. Verjaring van de rechten met betrekking tot gebreken: Het grootste verschil zit hem wellicht in de verschillende verjaringstermijnen. Deze zijn zeer verschillend. Bij de overeenkomst tot koop verjaren claims meestal na twee jaar vanaf de overdracht van de zaak. Bij de overeenkomst tot aanneming bedraagt deze termijn vijf jaar, en deze gaat pas bij aanvaarding van het werk in. Risico-overdracht: Ook de risico-overdracht is anders geregeld. Zo gaat het risico, oftewel de verantwoordelijkheid voor het onderwerp van de overeenkomst, in geval van een overeenkomst tot koop met de overdracht van de zaak over op de koper, maar bij de overeenkomst tot aanneming pas bij aanvaarding van het (hand) werk zonder gebreken. Waarvoor zijn dergelijke typeringen in de praktijk van belang? Bij de aanleg van zwembaden, vooral bij privézwembaden, heb ik de ervaring dat de praktijk steeds weer geschillen oplevert, die al voor het sluiten van de overeenkomst hadden kunnen worden vermeden. Bijna symptomatisch is het feit dat hoe lager het bedrag dat aan het project wordt gespendeerd, des te kleiner de omvang van de schriftelijke overeenkomsten is. Enerzijds komt dat doordat grotere projecten meestal worden begeleid door een architect of consultant, die aandringt op een schriftelijke overeenkomst. Anderzijds is de wens tot een snelle realisatie altijd een reden om de projectomschrijving niet schriftelijk vast te leggen. Terwijl die extra stap juist helpt om ingeval van twijfel (niet verplicht in geval van een geschil) eventuele onduidelijkheden te verhelderen. Alle bovengenoemde onderwerpen kunnen in het kader van een opdracht en de bijbehorende besprekingen schriftelijk worden vastgelegd. In het kader van prijsafspraken kan dan ook worden opgenomen welke prijzen er worden gehanteerd voor meerwerk, iets wat bij een bouw bijna onvermijdelijk is. Elke contractpartij kan zelf bepalen hoe ver ze wil gaan qua voorfinanciering en in hoeverre er afspraken over zekerheidsstellingen worden gemaakt. Wanneer hierover niets is vastgelegd, is er bij twijfel niets om op terug te vallen. Datzelfde geldt voor het tijdstip van overdracht resp. de aanvaarding en het passeren ervan. Elk hierover vastgelegd punt voorkomt vaak langdurige geschillen achteraf. Het maken en vastleggen van verstandige afspraken zorgt ervoor dat de kern van de werkzaamheden zwart op wit staat, dat de overeenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen en dat partijen in geval van twijfel objectief advies kunnen vragen. Hiervoor is het niet altijd nodig om naar de rechter te stappen. Via buitengerechtelijke geschillenbeslechting kunnen veel problemen sneller en goedkoper worden opgelost. ■ Andreas Kellner* *De auteur is advocaat en notaris en heeft zich als jurist gespecialiseerd op het gebied van zwembaden en wellness- voorzieningen. Al ruim tien jaar adviseert en begeleidt hij in heel Duitsland bedrijven, architecten en opdrachtgevers bij juridische kwesties en gerechtelijke procedures over zwembaden en wellnessvoorzieningen. Daarbij kan hij terugvallen op zijn enorme ervaring in het voeren van honderden procedures. Daarnaast geeft hij regelmatig lezingen over dit onderwerp en schrijft hij artikelen voor vakbladen.
RkJQdWJsaXNoZXIy MjUxODg=